Falimentară și falimentată timp de 25 de ani, industria Epocii de Aur a fost înghițită de căpcăunul generator de profit numit imobiliare. Pe terenurile fabricilor fruntașe în întrecerea socialistă a muncii, se dezvoltă acum mall-uri, clădiri de birouri sau proiecte rezidențiale.
O stenogramă a audierilor Comisiei Senatoriale pentru Revoluția din 1989 surprinde un dialog între fostul vice-premier comunist Ion Dincă (zis Teleagă) și Nicolae Ceaușescu, în care cel dintâi încerca să-i sugereze Secretarului General al partidului că, după achitarea datoriei externe, România ar trebui să mai slăbească șurubul pentru a stimula consumul intern. Replica lui Ceaușescu a fost dură: „Nu de consum avem noi nevoie acum! Banii pe care îi vom avea vor merge în industrie. Trebuie să susținem industria. Ce facem acum, dăm totul pe mâncare și pe populație? Nu mai rămânem cu nimic”.
25 de ani mai târziu, structura economiei României s-a schimbat radical. Din 1989 încoace, ponderea producției de bunuri în economie – concret, a industriei – a scăzut de la 72% în 1989, la 49,5% în 2013. Printr-o ironie a sorții, unul din ginerii lui Ion Dică, Gabriel Popoviciu – cunoscut în mediul de business ca Puiu Popoviciu -, a dezvoltat proiectul Băneasa Investments, un business bazat atât pe consum, cât și pe investiții imobiliare.
Dar Puiu Popoviciu este doar unul dintre oamenii de afaceri locali care au intuit potențialul imobiliar și de consum al zonelor în care începeau să se prăbușeasă foștii coloși industriali.
De la aparataj electric, la Mega Mall
Evenimentul de business al începutului de lună rămâne inaugurarea centrului comercial Mega Mall. Speculând „apetitul” pentru cumpărături al românilor, concernul NEPI a deschis mall-ul în plin șantier. Rezultatul a fost unul bun. Mediatizare bună și aglomerație. Dar în spatele acestui proiect, descoperim o poveste devenită între timp un șablon de afaceri
Fondată în 1949 și cunoscută ca unul din principalii producători de articole de materiale plastice, mașini și aparate electrocasnice, aparate neelectrice, aparataj electric de joasă tensiune, echipament de iluminat, echipamente și componente electrice, mecanice și electromecanice, Fabrica Electroaparataj din Capitală a dispărut în ultimii cinci ani, locul ei fiind luat de Mega Mall-ul în care sud-africanii de la NEPI au investit 165 de milioane de euro.
Cu un grad de ocupare a spațiilor este 98%, mall-ul ar urma să genereze 16,5 milioane de euro din chirii, la un trafic estimat de 50.000-60.000 de vizitatori, în condițiile în care vânzările totale ale chiriașilor ar putea ajunge la 200 de milioane de euro. În perioada comunistă, Electroaparataj era una din fabricile românești cu o cotație bună la export, însă în prima parte a anilor ’90 a înregistrat un mic declin. Și-a revenit ulterior, raportând la sfârșitul lui 1999 un profit de 39,49 de miliarde de lei vechi, în creștere cu peste 41% față de rezultatele din anul precedent.
În următorii 10 ani, terenul pe care se afla Electroaparataj a devenit o țintă pentru dezvoltatorii imobiliari. Situată pe o platformă de șapte hectare în apropierea Arenei Naționale, dar și în inima unui cartier aglomerat cum este Pantelimon, fabrica a fost cumpărată de Fondul de Investiții NEPI, pentru a fi demolată.
Lider al pieței imobiliare din Capitală, NEPI este controlat de omul de afaceri sud-african Martin Slabbert, și are în portofoliu11 proiecte de retail modern, mall-uri, parcuri și galerii comerciale. Printre cele mai importante active ale grupului, pe lângă Mega Mall, se mai numără și Promenada, Floreasca Business Park și The LakeView.
Tractorul, călcat de Coresi Shopping Resort
Rețeta transformării zonelor industriale în parcuri comerciale și rezidențiale funcționează și la Brașov. Uzina Tractorul, trasă pe dreapta de mai bine de 10 ani, a sfârșit și ea sub șenilele buldozerelor și s-a transormat în mall. Mai mult, investitorul Immochan, care deține Centrul Comercial Coresi, umează să dezvolte pe acest teren și un ansamblui imobiliar.
Până să devină mall, spațiul pe care se afla Uzina Tractorul are o poveste care va rămâne în istorie. A fost înființată în 1925, ca fabrică de avioane (IAR Brașov). După venirea comuniștilor la putere, în 1946, trupele sovietice au confiscate mare parte a utilajelor, în contul despăgubirilor de război, iar profilul fabricii avea să se schimbe. În 1948 fabrica se transformă în Uzina de Tractoare Brașov, care din 1960 iese pe piață cu un model propriu echipat cu motoare FIAT.
În anul 1990, uzina Tractorul avea 23.000 de angajaţi, iar după Revoluție a intrat într-un lent proces eșuat de privatizare. Uzina Tractorul a fost închisă în 2007, după ce a intrat în lichidare judiciară, iar Flavus Investiţii a câştigat licitaţia pentru preluarea platformei industriale, care se întindea pe 120 de hectare şi era evaluată 77 de milioane de euro. La momentul închiderii, datoriile fabricii se ridicau la 240 de milioane de euro. Pentru fiecare tractor produs, firma pierdea 14.000 de euro.
În final, terenul pe care se afla uzina a ajuns la francezii de la Immochan, care au construit pe o suprafață de 45.000 de metri pătrați Centrul Comercial Coresi, cu o investiție de 60 de milioane de euro. Și asta în primă fază, pentru că Immochan are pentru viitor planuri de investiții de alte 12 milioane euro pentru urbanizarea și dotarea zonei cu utilități. Investitorul intenționează dezvoltarea unei zone rezidențiale cu peste 2.000 de apartamente ce se va întinde pe aproximativ 100 de hectare.
În prezent, Coresi are 32.000 de metri pătrați de galerii comerciale, 3.200 de metri pătrați pentru săli digitale, 2.400 de metri pătrați pentru parcare și un hypermarket Auchan. Veniturile estimate din chirii se cifrează la șase milioane de euro anual.
Locomotiva industriei doljene garată la Electroputere Parc
Cea mai cunoscută uzină din Craiova, Electroputere, a eșuat și ea în cursa pentru menținerea pe piață și s-a transformat, într-un final, tot în mall. Inițial, Electroputere a fost cumpărată în 2007 de compania saudită Al-Arrab Contracting Company Limited, a controversatului om de afaceri Fathi Taher. În timp, activitatea uzinei s-a redus, iar mai multe active au fost vândute.
Cu o investiţie de aproximativ 90 de milioane de euro,dezvoltatorul K&S Developments a demolat în 2011 foste hale de producţie ale uzinei de locomotive și a ridicat un centru comercial modern. (Divizia de locomotive ajungea în 2012 în portofoliul lui Gruia Stoica, dar a fost folosită în special pentru lucrări de întreținere.) K&S Developments este o companie deținută de belgienii Magnus Lofgren, Steven Vas Den Bossche și Kris Carton, ultimii doi fiind acționari și în BelRom Estate.
Deschis în 2012, Electroputere Parc este compusă dintr-o galerie comercială cu o suprafață închiriabilă de 28.000 mp și un hipermarket Auchan care se întinde pe 15.000 mp, și le aduce belgienilor venituri de 5-6 milioane de euro.
Uzina Electroputere a fost fondată în 1949, iar în anii `80 era una dintre cele mai mari companii industriale din România. Pe lângă locomotive electrice și Diesel electrice, rame electrice și tot genul de motoare și generatoare, la Electroputere s-au construit și echipamente pentru instalațiile de foraj. Chiar dacă în 2000 era pe profit, următorii zece ani i-au fost fatali.
Timpuri Noi, între comerț și proiect imobiliar
Uzina Timpuri Noi a fost și ea sortită demolării. Cunoscută ca o companie care fabrica pompe, compresoare și materiale de instalații a sfârșit și ea ca proiect imobiliar. Privatizarea uzinei, încercată în 2003, a eșuat, iar până la sfârșitul lui 2008 compania a fost înglobată în datorii, închizându-și porțile. Ghinionul companiei, care era și ea destul de bine cotată la export în perioada comunistă, a fost că terenul pe care era construită se află la numai un kilometru de Piața Unirii. Acesta a ajuns în proprietatea companiei IKEA, iar Timpuri Noi și-a mutat producția în comuna Jilava, cu un efectiv de numai 270 de muncitori, în condițiile în care, în 1990, în uzină lucrau 2.700 de oameni.
Chiar dacă planurile inițiale erau ca în zonă să se ridice un centru comercial, în iulie 2010, divizia de investiții imobiliare a grupului suedez IKEA, Interprime Properties, care a achiziționat platforma Timpuri Noi pentru suma de 34,6 milioane euro, a decis să dezvolte un proiect „pe termen lung” care va cuprinde blocuri de locuințe, spații hoteliere și clădiri de birouri.
Avizarea proiectului imobiliar este în fază avansată, așa că, în primă fază, IKEA vrea să ridice două clădiri de birouri de zece etaje, care ar urma să aibă o suprafață închiriabilă de aproximativ 50.000 de metri pătrați – cu 25% mai mult decât București Mall.
Reglementările din Planul urbanistic zonal arată că pe terenul fostei fabrici se pot construi clădiri cu până la 20 de etaje. IKEA vrea să creeze acolo o suprafață construibilă de 150.000 de metri pătrați, iar valoarea investiției ar putea depăși 200 de milioane de euro.
Semănătoarea, rasă de speculații imobiliare
Terenul și poziția semicentrală (Splaiul Independenței) au făcut ca și uzina care fabrica utilaje agricole în perioada de vârf a colectivizării comuniste să ajungă proiect imobiliar. Mai precis, parc de birouri, deși acest business putea fi salvat.
Pierderea uzinei Semănătoarea poate fi pusă pe seama celor care s-au bâlbâit în anii ’90, când s-a pus problema privatizării. Statul a ratat atunci singura şansă de a salva compania – asocierea cu italienii de la New Holland, unul dintre liderii mondiali în domeniu.
Asocierea era extrem de avantajoasă pentru Semănătoarea. Italienii aduceau bani, tehnologii moderne şi piaţă de desfacere. Grupurile de interese au lucrat ușor, dar sigur, iar italienii au fost scoși destul de violent din afacere, cu forța sindicatelor. În acest timp, uzina, care era deja pe butuci, a fost cumpărată de compania MYO-O, contralată de omul de afaceri Ion Rădulea, care a plătit statului două milioane de lei, pentru 43 de hectare de teren, hale și utilaje.
Rădulea și-a recuperat rapid investiția și a obținut și profit. A vândut un singur hectar cu un million de euro. Ion Rădulea și-a făcut o nouă firmă, Sema Parc, cea care – cu numai 65.000 de euro pe an – închiria de la Semănătoarea, pe o perioadă de 30 de ani, terenul de pe Splaiul Independenței.
De la obținerea terenului și până în prezent, complexul Sema Parc deține spații de birouri, spații comerciale, săli de sport, dar și spații de producție și depozitare. În planul de dezvoltare sunt cuprinse și construcții de locuințe. Două clădiri de birouri cu o suprafață totală de 50.000 de metri pătrați, dezvoltate de Rădulea în Sema Parc prin River Invest, au fost vândute către Fondul de Investiții Europolis, achiziționat apoi de austriecii de la CA Immo. Ultimul bilanț depus de Sema Parc la Ministerul de Finanțe, în 2013 arată venituri totale de peste 42 de milioane de lei, adică 9,33 milioane de euro.
Ion Rădulea este cotat de Forbes cu 17 milioane de euro, și apare pe locul 200 în top 500 milionari.
Republica, vândută pe bucăți
O altă vedetă a „Epocii de aur”, uzina Republica, a ajuns ruină și sursă de vânzare de fier vechi. După o privatizare eşuată şi după mai multe lupte sindicale, din uzina Republica a rămas doar numele. A produs de la ţevi de sondă până la ace de seringă și s-a aflat mereu la panoul de onoare al muncii socialiste.
După 1990, fabrica a funcţionat din inerţie. Avea, totuşi, contracte comerciale în 25 de ţări. Treptat, comenzile au scăzut, tehnologia s-a învechit, iar Republica a intrat în picaj. În 2003, statul a scos fabrica la privatizare. A fost cumpărată de un concern rusesc format din MOODY – ROM TRADING SRL Romania, MOODY International Trading Inc. SUA, OOO Temerso – Rusia şi ZAO Compania Temerso – Rusia. Privatizarea a eşuat, iar Republica a fost preluată din nou de stat, în 2004. Fabrica este în faliment, încă din 2005, iar acum este vândută pe bucăţi.
Cele 25 de hectare pe care se întinde uzina sunt evaluate la 36 de milioane de euro de lichidatorul RVA Insolvency Specialists. În 2013, Republica a vândul Primăriei Sectorului 3, condusă de Robert Negoiță 13 hectare din terenul pe care îl deține, pentru 10 milioane de euro. Terenul a fost achiziționat printr-o firmă a administrației locale, SC Administrare Active Sector 3. Obiectul achiziției este transformarea zonei industruiale în zonă rezidențială, dar și în parc științific și tehnologic.
Deocamdată uzina nu poate fi demolată, pentru că are valoare de patrimoniu, iar planurile urbanistice sunt în curs de avizare la Primăria Capitalei.
