Scăderea continuă a dobânzilor de referinţă ale băncilor centrale începe să aibă efecte nebănuite în zona imobiliară. În lipsa unei oferte credibile pe piaţa depozitelor şi în contextul scăderii încrederii în alte posibilităţi de creştere a randamentelor finanţelor aflate la dispoziţia investitorilor, aceştia sunt tentaţi să se reorienteze către piaţa imobiliară. Asta va duce la crearea unui noi bule imobiliare similare cu cea din 2007 şi la care va pune umărul (din nou) sistemul bancar.
Piaţa imobiliară românească – de la recesiune la stagnare
Conform ultimului studiu lansat de compania clujeană “Darian” (cea mai importantă companie independentă românească din domeniul serviciilor de consultanță și evaluare imobiliară) în primul semestru al anului preţul mediu de reacţionare, la nivel naţional, a scăzut cu 1%. Statistica se bazează pe informaţiile prelevate din cele 41 de oraşe în care îşi are filiale agenţia şi atestă că preţul mediu al apartamentelor vechi a fost de 644 euro/mp. În ceea ce priveşte apartamentele noi, preţurile acestora au stagnat în aceeaşi perioadă, stabilizându-se la valoarea de 757 euro/mp. Pe de altă parte,preţurile medii ale caselor şi terenurilor au înregistrat o scădere uşoară de un procent. În ceea ce priveşte capitala, preţurile s-au menţinut relativ constante, atât pe segmentul apartamentelor vechi, cât și pe cel al apartamentelor noi, cu o creștere a chiriilor aferente locuințelor datorită faptului că închirierea este o opțiune atunci când nu este posibilă achiziția unei locuințe și permite o mai mare flexibilitate, fiind o variantă dezvoltată în țările vest-europene. Pe segmentul comercial (respectiv birouri, retail, industrial), Capitala și-a menținut aceleași niveluri de chirii, yield și grad de ocupare comparativ cu al doilea semestru al anului trecut.
Sursa ”Studiu Darian”
După cum se poate observa din tabelul de mai sus, comparativ cu perioada de început a crizei (anul 2008), preţurile apartamentelor vechi au scăzut, la nivel naţional, cu aproximativ 40%, cea mai mare scădere fiind înregistrată în Capitală. În ultimele 12 luni, deprecierea la nivel naţional a fost de aproximativ 1,7%, în ultimele 6 luni putându-se vorbi chiar de o încetinire a ritmului de scădere, fapt ce a fost interpretat de jucătorii din piaţa imobiliară ca un proces de stagnare. Asta a făcut ca preţul mediu unitar să se stabilizeze la valoarea de 644 euro/mp.
În ceea ce priveşte preţul apartamentelor noi, raportat la perioada de început a crizei (2008), valoarea acestora a scăzut în medie cu 33%, cu un ritm de depreciere, în ultimele 12 luni, de 0,7%, preţul mediu unitar situându-se, la finele primului semestru al a.c., la nivelul de 757 euro/mp.
Dintre oraşele mici, cu populaţie sub 125.000 locuitori, apartamentele noi s-au vândut cu cel mai mare preţ în Focșani şi Râmnicu Vâlcea (peste 750 €/m), pe când cel mai mic preţ se regăsește în Baia Mare, unde preţul de tranzacţionare al apartamentelor noi se situează la 488 euro/mp.
În cazul caselor şi vilelor, cei de la Darian au luat în considerare doar proprietățile construite sau pentru care s-au realizat revizii capitale începând cu anul 2010, cu un grad mediu de finisare, regim de înălțime P+1E sau P+M, în condițiile unor suprafețe construite desfășurate medii (140 – 150 mp) și suprafeţe de teren medii (500 mp). Conform datelor prezentate în studiu, cele mai scumpe case/vile s-au vândut în Bucureşti, la un preţ mediu de 1,038 euro/mp, pe locul secund situându-se Cluj-Napoca, cu un preț mediu de 870 euro/mp. În acelaşi timp, cele mai mici preţuri de vânzare se regăsesc în continuare în Alexandria şi Botoşani.
Întrebarea care se ridică este în ce măsură această evoluţie a preţurilor locuinţelor a influenţat vânzarea acestora. Conform datelor statistice publicate de Agenţia Naţională pentru Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), în primele patru luni ale anului în curs, numărul tranzacţiilor imobiliare a crescut cu peste 21.000 (comparativ cu aceeaşi perioadă a anului 2013), ajungând la 283.871. Astfel, la nivel naţional, în luna aprilie, au fost înregistrate 77.636 tranzacţii imobiliare, cu 736 mai puține faţă de luna precedentă şi cu 2.699 mai multe comparativ cu luna aprilie 2013. Lider a rămas capitala, cu 5.501 tranzacţii înregistrate, urmată de judeţele Arad (4.747) şi Timiş (4.730). La polul opus s-au aflat judeţele Teleorman (549), Covasna (761) şi Bistriţa-Năsăud (594).
În primele 4 luni ale anului 2014, cele mai multe tranzacţii imobiliare s-au înregistrat în Bucureşti (18.842), Timiş (16.309) şi Ilfov (14.564). În acelaşi timp, cele mai puţine tranzacţii imobiliare s-au înregistrat în judeţele Teleorman (1.905), Bistriţa-Năsăud (2.335) şi Covasna (2.888).
Un tablou straniu: piaţa imobiliară europeană
După cum se poate observa, chiar dacă majoritatea agenţilor imobiliari se arată optimişti în ceea ce priveşte relansarea pieţei româneşti, lucrurile nu stau chiar aşa de bine pe cât dau impresia cifrele. Statisticile internaţionale atestă că preţurile locuinţelor din România au avut în primele luni din 2014 a patra cea mai mare scădere din 45 de ţări din lume. Prăbuşirea imobiliarelor din România este devansată doar de ţări cu o situaţie economică complicată: Rusia, Grecia sau Spania, ceea ce arată că românii nu şi-au revenit cu finanţele în ciuda creşterii economice de pe hârtie. Conform studiului realizat de portalul www. globalpropertyguide.com, preţurile locuinţelor din România au scăzut în primul trimestru cu 4%, faţă de 9,25% cu un an înainte, potrivit unui studiu realizat pe baza preţurilor medii, ajustate cu inflaţia, înregistrând a patra cea mai mare scădere din cele 45 de pieţe analizate. Situaţia din România este surclasată doar de cea din Grecia, Spania şi Rusia, unde în primul trimestru al anului 2014 s-au înregistrat cele mai mari scăderi de preţuri, cu 7,08% (faţă de – 11,19% în perioada similară a anului trecut), 5,41% (comparativ cu -12,48%), respectiv 5,15% (-0,32%). Alte pieţe europene unde preţurile locuinţelor au scăzut în perioada analizată sunt Kiev, Ucraina (3,54%), Zagreb, Croaţia (2,88%), Vaşovia, Polonia (2,53%), Franţa (2,22%), Norvegia (1,97%), Slovacia (1,44%) şi Finlanda (1,29%).
Conform aceleiaşi surse, opt din cele mai slab performante pieţe rezidenţiale provin din Europa. Nouă ţări europene au performat mai bine în primul trimestru al acestui an decât anul trecut, în timp ce doar 7 au avut o performanţă mai redusă. Astfel, Franţa, Norvegia şi Finlanda au avut o performanţă sub cea de anul trecut, în timp ce ţările care încearcă să recupereze decalajele, precum România, Croaţia, Polonia şi Slovacia, au avut rezultate mai bune decât în primul trimestru al anului trecut.
Irlanda a înregistrat cea mai spectaculoasă schimbare, consemnând o creştere a preţurilor cu 7,49% în primul trimestru, faţă de o scădere de 3,49% în primul trimestru din 2013. De asemenea, în Marea Britanie, preţurile au urcat cu 7,35%, în contrast puternic faţă de declinul de 2,52% consemnat în primele trei luni ale anului 2013.
Creşteri importante au avut loc şi în Turcia (7,16%), Viena, Austria (6,39%) şi Suedia (4,86%).
Pe de altă parte, preţurile au înregistrat uşoare creşteri în Germania (3,72%), Cehia (2,82%), Elveţia (2,76%), Bulgaria (2,32%), Portugalia (1,6%) şi Olanda (0,02%).
Per ansamblu, din cele 45 de ţări incluse în studiu, 30 au avut creşteri de preţuri.
Ne pregătim de un nou boom imobiliar?
O întrebare al cărei răspuns este extrem de dificil în actuala conjunctură financiară internaţională. Infuziile masive de capital efectuate de băncile naţionale pentru susţinerea economiei, coroborate cu scăderea continuă a dobânzilor de referinţă, încep să-şi arate colţii. Astfel, piaţa imobiliară londoneză era la limita unei bule speculative datorită creşterii neîncetată a valorii caselor şi apartamentelor. Numai că măsurile luate de către Banca Angliei îşi spun în final cuvântul şi, deşi preţul mediu al unei locuinţe din Londra depăşeşte 550.000 de lire sterline, luna august a acestui an a adus o scădere foarte mare a preţurilor, cea mai mare din ultimii 6 ani. În medie, casele şi apartamentele din Londra s-au ieftinit cu 5,9% faţă de iulie, până la 552.783 de lire sterline, fiind similară cu cea din decembrie 2007.
În acelaşi timp, după investiţiile în băncile greceşti, miliardarii George Soros şi John Paulson intră pe piaţa imobiliară spaniolă, cei doi cumpărând acţiuni de aproape 100 de milioane de euro într-o companie de imobiliare din Peninsula Iberică.
Două situaţii care pun sub semnul întrebării teoria conform cărei durata unui ciclu al pieţei imobiliare este de 10 ani, datorită faptului că pe întreg mapamondul preţurile au luat-o razna. În faţa unei noi creşteri speculative se poate demonstra că Europa este cea mai fragilă din cauza politicilor monetare rupte de realitatea economică a zonei.
Marile oraşe europene, de tipul Frankfurtului sau Munchenului, devin din ce în ce mai atractive, atât din punct de vedere locativ, cât şi al ofertei de muncă. Numai că şi aici, ratele la depozite real negative îi determină pe investitori să părăsească variantele clasice de plasare a banilor şi să se reorienteze către imobiliare. Aşa s-a ajuns la situaţia în care cele mai scumpe proprietăţi din Germania se află la München (cu o medie de 4.000 euro/mp) şi Frankfurt (3.400 euro/mp).
Chiar dacă, datorită evoluţiei preţurilor, unii consideră că România este încă o piaţă a achiziţiilor imobiliare, guvernatorul BNR, Mugur Isărescu, avertiza că “dobânzile scăzute din întreaga Europă ar putea determina un nou val de investiţii în pământuri şi construcţii, multe dintre ele cu caracter speculativ, întrucât cei care economisesc vor o recompensă pentru banii pe care i-au pus deoparte. (…) Ecuaţia este simplă. Dacă omul pune banul deoparte, vrea să fie avantajat cel puţin cu o dobândă mică, dar real pozitivă. Acum vede că e penalizat, cu dobânzi real negative. Unde se poate duce cu economisirea? O plasează în ceva care-i dă sentimentul că îi va creşte valoarea”.
Până şi FMI veghează asupra iminenţei unui nou boom imobiliar: “Lumea trebuie să acţioneze pentru a reduce riscul unui nou colaps devastator al pieţei imobiliare”, a avertizat Fondul, după a ce a publicat un raport care a arătat că preţurile locuinţelor sunt semnificativ peste media istorică în multe ţări, cum ar fi Australia, Belgia, Canada, Norvegia şi Suedia.
Dănuţ Dudu
